长期以来，社会公众普遍存在一种固有观念，认为农村宅基地房屋因受土地性质和政策限制（如“一户一宅”），既不能自由买卖，也难以通过司法程序强制执行。然而，江西省婺源县人民法院在程某兰等十七人与汪某泉执行实施案（案例文号：2023-17-5-100-003，执行裁定号：（2023）赣1130执1240号之一）中的创新举措，打破了这一传统认知，为类似案件的执行提供了可复制的解决方案。
01
本案中，被执行人汪某泉因债务纠纷需偿还17名债权人共计113.3471万元本金及利息，但其名下唯一可供执行的财产是一处位于婺源景区内的农村宅基地房屋（改造为民宿）。由于宅基地所有权无法流转，直接拍卖房屋所有权面临“成交难”和“腾退难”的双重困境。婺源县法院并未因此放弃执行，而是依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，确认了宅基地房屋租赁的合法性，进而裁定拍卖该民宿20年的租赁经营权，最终以99.8万元成交，并以逐年租金偿还债务。
这一做法既未违反宅基地政策，又通过租赁权变现实现了债权人权益，体现了司法机关对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第490条“对不宜拍卖的财产，可采取其他变价方式”的灵活运用。
02
1.合法性基础：
·《土地管理法》第六十二条第五款明确允许宅基地房屋出租，为租赁权拍卖提供了法律依据。
·《最高人民法院关于强化善意文明执行理念的意见》强调执行需兼顾债权人利益与被执行人生存权。本案中，法院为汪某泉预留住房资金，确保其家庭基本生活，体现了“生存权高于财产权”的司法理念。
2.社会价值：
通过拍卖租赁权而非所有权，既避免了宅基地流转的政策障碍，又盘活了农村闲置资产，实现了“物尽其用”。这一模式尤其适用于景区、城郊等经济价值较高的农村房产，为乡村振兴中的债务纠纷提供了新思路。
03
本案的裁判要旨明确：对于宅基地上难以拍卖变现的房产，可采取拍卖租赁权的方式清偿债务，但需保障被执行人的基本生存权。这一创新既回应了执行难的现实困境，也符合法律和政策导向。
关联法条：
·《中华人民共和国拍卖法》第6条、第7条（拍卖标的合法性）
·《土地管理法》第62条第5款（宅基地房屋出租）
·《民事诉讼法司法解释》第490条（变价执行方式）
04
婺源县法院的实践表明，宅基地房屋虽受政策限制，但通过租赁权拍卖等灵活方式，仍能有效实现债权。这一案例为破解“宅基地执行难”提供了范本，也提醒公众：法律从不固守僵化教条，而是在平衡各方利益中不断创新发展。未来，随着城乡融合的深化，此类创新执行模式或将成为涉农案件的重要选择。
Open WeChat and scan the QR code
Subscribe to our WeChat official account
