近年来，随着城市老旧小区电梯老化问题日益凸显，更换电梯成为许多业主关注的焦点。然而，在没有业主委员会或业主大会的情况下，业主如何依法行使共有权，推动电梯更换？近日，广州中院审结的一起业主自发集资更换电梯的案件，为我们提供了宝贵的普法启示。以下，我将以律师的视角，结合案例，为大家解析如何依法、合理、合情处理此类纠纷。
广州某小区一栋建于1999年的25层楼栋，共有192户业主，配备2台电梯。2021年，电梯维保公司出具报告，指出电梯存在钢丝绳磨损、限速器不符年审标准、编码器故障、曳引轮及刹车鼓老化、变频器系统不稳定等问题，部分配件已达更换年限，存在安全隐患。业主陈某、刘某等人自发组织更换电梯，公示方案、比价情况及分摊费用明细，并通过一对一沟通等方式征求意见。最终，144户业主参与表决，其中136户（占表决面积的75.7%）同意更换，159户预交了分摊费用。一台新电梯安装完毕并通过验收后，投入刷卡使用，仅限已缴费业主使用。
然而，19楼业主黎某、23楼业主黄某等未缴费业主拒绝分摊费用。陈某等人遂提起诉讼，要求其支付4000至6000元不等的分摊费用。一审法院支持了原告请求，二审维持原判。法院认定，陈某等人的行为符合《民法典》规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”程序，合法、必要且合理，未缴费业主应承担相应费用。
作为业主，面对老旧电梯更换问题，您是否也遇到过类似困惑？以下，我从法律角度为您梳理业主行使共有权的三个关键要点：
1. 更换电梯的必要性：安全第一，证据为王
电梯作为高层住宅的“生命线”，其安全直接关乎业主的生命财产。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应对电梯等特种设备进行维护，确保安全运行。本案中，电梯维保公司出具的专业报告详细列明了设备老化、故障频发等问题，证明继续使用存在安全隐患。法院结合行业标准及业主的实际出行需求，认定更换电梯确有必要。
律师建议：若您所在小区电梯老化，建议委托专业机构进行检测，获取权威报告。同时，收集电梯故障记录、维修费用明细等证据，证明更换的迫切性。这些材料将是后续协商或诉讼的有力支持。
2. 更换电梯的合法性：程序合规，民主决策
《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分面积和人数“双四分之三”以上业主同意。本案小区的特殊之处在于没有业委会，也难以召开业主大会。陈某等人通过张贴公告、一对一沟通等方式，充分征求业主意见，144户参与表决，136户同意，表决面积占比75.7%，符合法定要求。此外，公示方案、比价情况及费用分摊明细，保障了业主的知情权，程序合法。
律师建议：在没有业委会的情况下，业主可自发组织，采取公告、书面征求意见等形式，确保表决过程公开透明。建议保留公告照片、业主签字同意书、缴费记录等证据，以证明程序合规。若条件允许，可邀请公证机构对表决过程进行公证，增强法律效力。
3. 更换电梯的合理性：公平分摊，利他行为受保护
电梯更换涉及高额费用，公平分摊是关键。本案中，陈某等人自愿承担组织工作，公示比价情况，费用分摊按楼层高低合理区分，获绝大多数业主认可。法院认为，这种利他行为不仅保障了业主安全和出行便利，还减轻了未缴费业主的组织负担，具备合理性。未缴费业主作为电梯共有权人，依法应分摊费用。
律师建议：在制定分摊方案时，应充分考虑业主的经济承受能力和楼层差异，公开费用明细，接受监督。若部分业主拒绝缴费，可通过协商、调解解决；协商无果时，可依法提起诉讼，请求法院判令分摊费用。
电梯更换不仅是法律问题，也是邻里关系的一次考验。本案中，陈某等人通过耐心沟通、透明程序，赢得了绝大多数业主的支持，成功推动电梯更换。反观未缴费业主，若能积极参与协商，或许能避免诉讼，共同维护和谐社区。
作为律师，我呼吁广大业主在面对类似问题时，以《民法典》为指引，理性沟通，依法维权。遇到纠纷，可寻求物业、社区或专业律师的协助，通过调解或诉讼妥善解决。让我们携手践行社会主义核心价值观，共同营造“住有所居、居有所安”的美好社区！
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